La France a besoin de logements à louer. Une part importante de cette offre repose sur des particuliers qui achètent un logement, l'entretiennent et acceptent de le mettre à disposition d'un locataire.
Pourtant, le propriétaire bailleur supporte une grande partie du risque : impayés, dégradations, procédures longues, frais judiciaires et difficulté à récupérer son bien.
À l'inverse, il est indispensable de protéger un locataire de bonne foi confronté à un accident de la vie : chômage, séparation, maladie, baisse brutale de revenus ou difficulté familiale. Une société ne peut pas répondre à une difficulté temporaire par une expulsion immédiate.
Mais cette protection sociale relève de la solidarité nationale. Elle ne doit pas reposer principalement sur un propriétaire particulier qui peut lui-même avoir un emprunt à rembourser et dépendre du loyer pour équilibrer son investissement.
Lorsque le risque juridique et financier devient trop important, certains propriétaires renoncent à louer, vendent leur logement ou choisissent d'autres formes de location. L'État cherche d'ailleurs actuellement à relancer l'investissement locatif privé par de nouvelles incitations fiscales destinées explicitement à augmenter l'offre de logements.
Cahier de doléances · Logement
Problème n° 767
7 solutions proposées
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Créer un système qui distingue beaucoup plus rapidement trois situations : le locataire temporairement en difficulté et de bonne foi, le locataire qui ne respecte durablement plus ses obligations malgré sa capacité à le faire, et l'occupant sans droit ni titre.
Pour le locataire de bonne foi, mettre en place immédiatement un accompagnement social, un échéancier réaliste et, lorsque cela est nécessaire, une prise en charge temporaire de tout ou partie du loyer par un dispositif public de solidarité.
En contrepartie, garantir au propriétaire le paiement du loyer pendant cette période. La solidarité envers le locataire serait ainsi assumée collectivement et non par le seul propriétaire.
Lorsque la situation devient durablement incompatible avec le montant du loyer, organiser rapidement l'accès à un logement adapté aux ressources du ménage plutôt que de laisser s'accumuler pendant des mois une dette devenue impossible à rembourser.
Pour les locataires manifestement de mauvaise foi et les occupants sans droit ni titre, prévoir des procédures réellement rapides et exécutoires permettant au propriétaire de récupérer son bien.
Enfin, créer une garantie universelle et simple contre les impayés locatifs, financée de manière transparente, afin qu'un particulier puisse mettre un logement en location sans risquer plusieurs années de loyers, de procédures et de frais.
L'objectif doit être double : ne pas mettre une famille à la rue au premier accident de paiement, mais ne jamais demander à un propriétaire particulier de financer à lui seul cette protection sociale.
Le propriétaire bailleur investit dans des logements pour construire un patrimoine et en tirer un revenu. S'il peut gérer son risque à travers des assurances, il n'est pas à l'abri et ne peut pas mettre en péril son patrimoine en se substituant à la politique de logement social que doivent mener les pouvoirs publics.
L'État doit donc mener une politique de construction de logements sociaux (HLM) et ne plus subventionner fiscalement la propriété privée (Pinel, Duflot, etc.), ni encadrer les loyers.
Et même si je pense que la mise en lumière des logements indignes avec les DPE est nécessaire, et leur interdiction une mesure morale, la vraie solution passe par l'abondance de logements et non par l'interdiction de louer.
Pour cela, nous devons mobiliser l'épargne « souveraine » de la nation :
il existe déjà des placements immobiliers SCPI qui sont souvent orientés sur des immeubles de bureaux (pas qu'en France), des résidences services de type EHPAD.
Exigeons des banques qu'elles proposent un support d'investissement vers le logement social (métropole et outre-mer) pour mobiliser des capitaux. On peut imaginer l'absence d'impôts et de CSG pour encourager et compenser le risque de rentabilité. On peut imaginer que les locataires puissent acheter le bien dès que leur revenu le permet. On assure ainsi la rentabilité de l'investisseur et de nouvelles marges de manœuvre pour de nouvelles constructions.
Ainsi, l'épargnant français deviendra collectivement propriétaire de son parc de logements sociaux, et l'investissement sera productif de PIB, d'emplois, de TVA, de cotisations diverses, sans contribution du budget de l'État.
Il existe des assurances privées pour la garantie des loyers, mais je ne sais pas si elles protègent réellement et surtout, elles sont extrêmement sélectives.
À l'opposé, il existe un système « public » dont je ne me rappelle plus. Il est « offert » au locataire sous condition de ressources, c'est-à-dire limité aux personnes ayant des revenus très modestes. Pour ceux qui sont juste un peu au-dessus, rien n'est prévu.
Le logement constitue une composante déterminante du pouvoir d’achat, en particulier pour les ménages les plus modestes. Début 2024, le quart des ménages les plus modestes consacrait en moyenne 32,1 % de ses revenus à sa résidence principale après aides.
Entre 2001 et 2025, les prix des logements anciens ont augmenté d’environ 140 %, contre approximativement 60 à 65 % pour les salaires. Cette évolution renchérit l’accès à la propriété et augmente le besoin d’apport, tandis que la charge locative demeure particulièrement élevée pour les ménages modestes, les personnes seules et les familles monoparentales.
L’objectif doit donc être de réduire la dépense contrainte qu’est le logement.
1 : Réduire les coûts de construction des logements neufs. Ceci passe par une simplification des procédures.
2 : Création d’une société immobilière/foncière publique.
Cette foncière achèterait des logements neufs ou anciens et les louerait légèrement sous le prix de marché, sans condition de ressources. L’objectif serait d’accroître progressivement l’offre locative intermédiaire et d’exercer une pression concurrentielle modérée dans les zones tendues. L’objectif serait également de favoriser le lancement de programmes de logements neufs privés par l’acquisition d’une part de l’offre.
Elle aurait aussi pour mission de transformer les bureaux durablement vacants en logements. La reconversion présente un intérêt particulier dans les secteurs où coexistent vacance tertiaire structurelle et forte demande résidentielle. Un rapport remis en 2025 estimait à 9 millions de m² les bureaux inoccupés en France, dont 2 millions de m² en vacance structurelle, avec un potentiel d’environ 20 000 logements en cinq ans.
3 : Pour réduire la pression immobilière dans les zones les plus tendues, en particulier la région parisienne, une solution à envisager est de décentraliser certains ministères ou services ministériels hors de la région parisienne. Ils seraient transférés vers des villes moyennes hors région parisienne qui souffrent d’une baisse de leur population. Cette action serait favorable à la fois en termes de gestion du territoire et pour diminuer la demande de logements en zone tendue.
Quatre axes entre urgence et planification pour gérer la crise du logement locatif.
1 - Pour gérer l’urgence, la suspension immédiate du calendrier d’interdictions de louer liées au diagnostic de performance énergétique (DPE). Chasser administrativement des milliers de studios et de petits appartements du marché locatif ne rénove pas les logements, cela crée des sans-abri
2 - Soutenir l’épargne populaire et taxer l’immobilisme.
Soutenir les petits propriétaires d’une à deux locations avec un prêt rénovation à 1 % garanti par l’État pour améliorer leurs DPE, du même coup leur patrimoine et alléger la facture d’électricité de leurs locataires.
Par contre l’immobilisme les grands multipropriétaires et les foncières institutionnelles seront soumis à un mécanisme de bonus-malus variable et progressif. L’immobilisme et la rente spéculative sur des passoires thermiques seront ciblés par un malus initial modéré de 450 € par an et par logement, augmentant chaque année pour pénaliser la mauvaise volonté. À l’inverse, l’action sera massivement récompensée : dès la signature des devis de rénovation globale, le malus sera annulé et fera place à une exonération de 25 % de la taxe foncière pendant trois ans. Les recettes du malus des uns financeront directement les prêts à 1 % des autres.
3 - Protection des locataires et des propriétaires, idée de Dominique de Villepin.
Instaurer la garantie universelle des loyers (GUL), conçue comme une véritable Sécurité sociale du logement.
Ce dispositif assurera aux bailleurs le versement automatique et garanti de leurs loyers en cas d’accident de la vie, tout en protégeant les locataires de bonne foi contre le traumatisme de l’expulsion brutale.
4 - Enfin pour régler la crise du logement.
Désengorger les métropoles par l’aménagement du territoire, la concentration des populations dans quelques hypermétropoles saturées est un échec social et humain.
Il est temps d’engager un grand plan de déconcentration économique et administrative pour redonner vie à la France périphérique.
Depuis plus de 40 ans et le remplacement de l’aide à la pierre par l’aide à la personne et le départ des investisseurs institutionnels du secteur du logement aidé, on a mis en place un système pervers conduisant à ce que les classes moyennes supérieures logent les classes moyennes inférieures avec des dispositifs fiscaux avantageux. Ce système pervers favorise la spéculation en opposant les classes sociales.
Il est temps de limiter le nombre de logements secondaires et locatifs détenus par foyer fiscal.
Par contre, on peut imaginer des sociétés immobilières avec des actionnaires et que tout actionnaire, même très modeste, de ces sociétés puisse avoir une priorité pour devenir locataire, déménager dans une autre ville, etc. Ainsi, on opposera plus les locataires et les propriétaires mais des petits et gros actionnaires qui auront tous les mêmes droits
LE LOGEMENT : AUGMENTER L’OFFRE POUR BAISSER SON COÛT
Réorienter les 300 Mds € de la PPE3 pour la rénovation de la totalité des 7,5 millions de logements précaires en France.
Une taxe unique d’occupation foncière : valeur vénale pour tous les locaux + suppression de la TFPB, TH, CFE, CVAE, IFI + suppression des droits de succession.
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